Đất nền, căn hộ ‘lên ngôi’, phân khúc cho thuê ‘méo mặt’

 Trong khi hầu hết các phân khúc cho thuê vẫn chưa qua “cơn bĩ cực” thì đất nền và căn hộ để bán tại thị trường Hà Nội đang có dấu hiệu tích cực.

Thực tế này được cho là hệ quả của những biến động trên thị trường tài chính, tiền tệ theo hướng bất lợi cho nhà đầu tư trong suốt thời gian dài vừa qua. Và dường như không ai bảo ai, bất động sản vẫn được chọn là kênh “trú ẩn” khá an toàn trong bối cảnh đầy biến động đó.

Nhà đất: giá và giao dịch đều tăng

Khảo sát của NDHMoney tại các sàn giao dịch trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư, nhà đất riêng lẻ của người dân lẫn giới đầu tư trong thời gian qua đã tăng khá mạnh so với cuối năm 2010.

Đáng chú ý, khi mà những người có nhu cầu thật tìm đến phân khúc chung cư thì số còn lại là các nhà đầu tư thường chọn phân khúc đất nền, đất thổ cư tại các khu vực ngoại thành để “lướt”. Tất nhiên, cũng có một bộ phận nhà đầu tư chọn chung cư để đầu tư lâu dài vì họ tin vào giá trị sẽ được nhân lên đáng kể hoặc nguồn vốn có hạn.

Cũng chính nhờ cầu về nhà, đất tăng mạnh nên nguồn cung, tức là số người có nhu cầu bán cũng tăng khá mạnh, vì theo họ đây đang là thời điểm nhà đất được giá.

Ông Vũ Tiến Lợi, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Vạn Xuân cho hay, nguồn cung thứ cấp về căn hộ và đất thổ cư hiện nay không thiếu, chỉ có điều giá đã tăng từ 10 - 20% so với trước Tết, và tăng khoảng trên 100% so với thời điểm cuối năm 2009.

Theo vị chuyên gia này, dù giá nhà đất hiện không dễ chịu một chút nào, trung bình cũng từ 30 - 40 triệu/m2 đất ở ngoại thành và 24 - 28 triệu/m2 nhà chung cư, nhưng số người có nhu cầu mua vẫn rất lớn.

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam công bố ngày 7/4, trong quý 1 vừa qua, toàn Hà Nội có khoảng 20 dự án được chào bán, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 8.800 căn hộ, tăng gần gấp đôi so với quý 4/2010, trong đó có đến 70% là căn hộ hạng B, nghĩa là có mức giá trung bình.

Riêng thị trường thứ cấp trong quý 1/2011 cũng có thêm 4.800 căn được đưa ra chào bán trên thị trường, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 44.000 căn hộ, tăng hơn 12% so với cuối năm 2010 nhưng tỷ lệ giao dịch thành công vẫn chiếm gần 70%.
 
Lý giải cho việc giao dịch căn hộ đạt tỷ lệ thành công khá cao trong thời gian qua, theo các chuyên gia trong nghề là do giới đầu tư nhìn nhận vào khả năng cầu của thị trường Hà Nội khá cao với 53% dân số trẻ. Cộng với đó là giá đất nền quá cao đã khiến cho phân khúc căn hộ vô tình lại được hưởng lợi, dù những chủ nhân thực sự hoặc nhà đầu tư thứ cấp không mấy mặn mà.

Riêng phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong quý 1 vừa qua cũng có nhiều dấu hiệu chuyển biến tích cực.

Số liệu khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, có khoảng 34.600 căn biệt thự, nhà liền lề từ 103 dự án trên địa bàn được chào bán. Và mặc dù số lượng nguồn cung khá lớn như vậy, song giá bán của phân khúc này vẫn tăng đều tại hầu hết các khu vực. Trong đó khu vực như Cầu Giấy, Từ Liêm, Tây Hồ có giá chào bán lên tới 6.400 USD/m2.

Cho thuê vẫn “méo mặt”

Trái ngược với phân khúc để bán, văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ tại thị trường Hà Nội trong quý 1/2011 vẫn chưa thể có nhiều cải thiện do áp lực lớn từ nguồn cung tăng mạnh.

Tổng diện tích văn phòng đưa ra thị trường trong quý 1 là hơn 760.000 m2, tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Và cho dù diện tích cho thuê vẫn không có nhiều cải thiện, thậm chí không bằng quý 4/2010 và công suất thuê có tăng nhẹ song giá trung bình vẫn giảm đều ở hầu hết các phân khúc, đạt khoảng 26 USD/m2/tháng.

Với thị trường cho thuê dài hạn, hiện tại Hà Nội có khoảng 23 tòa nhà văn phòng cho thuê là những tòa nhà lớn với giá chào thuê từ 1.000 - 2.500 USD/m2 cho thời hạn từ 30 - 50 năm.

Đáng chú ý, do có kỳ nghỉ Tết Nguyên đán nên diện tích văn phòng cho thuê thêm tại Hà Nội trong quý 1/2011 đã giảm mạnh, khoảng 63% so với quý trước đó. Tổng diện tích cho thuê thêm chỉ đạt 19.000 m2.

Riêng với căn hộ dịch vụ, công suất thuê phòng toàn thị trường trong quý 1/2011 đã giảm khoảng 2%, xuống 89%, mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây. Công suất hoạt động của căn hộ dịch vụ hạng A và B đều giảm.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, việc động đất và sóng thần ở Nhật Bản vừa qua có thể ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này tại Hà Nội vì phần lớn khách thuê căn hộ dịch vụ trong thời gian qua là đến từ Nhật Bản.

Không những thế, với sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung từ phía các hộ gia đình, cá nhân và một số doanh nghiệp khác có căn hộ cho thuê chắc chắn sẽ gây áp lực lên phân khúc này, ít nhất là về giá và phương thức, điều kiện thuê. Dự kiến sẽ có khoảng 33 dự án lớn sẽ cung cấp ra thị trường một nguồn cung tạm thời là 2.600 căn sẽ là điều kiện lý tưởng cho khách thuê trong thời gian tới.

Mảng thị trường khách sạn cũng không mấy sáng sủa hơn so với hai phân khúc còn lại khi giá cho thuê của tất cả các hạng đều giảm cho dù lượng khách du lịch đến Việt Nam đã tăng khoảng 15% trong quý 1/2011.

Tình trạng khó khăn càng lộ rõ khi doanh thu bình quân trên phòng trên toàn thị trường đều giảm khoảng 13% so với quý trước. Trong đó doanh thu của phân khúc 5 sao giảm mạnh nhất, khoảng 17%.

Công suất thuê phòng trung bình toàn thị trường giảm khoảng 6% và giá giảm khoảng 4% so với quý trước.

Toàn thành phố hiện có 11 khách sạn 5 sao, 10 khách sạn 4 sao và 26 khách sạn 3 sao, cung cấp cho thị trường khoảng 7.000 phòng. Trong thời gian tới dự kiến sẽ có thêm 43 dự án khách sạn đi vào hoạt động, trong đó 29 dự án ước tính sẽ cung cấp cho thị trường hơn 7.000 phòng.

Theo một chuyên gia về lĩnh vực cho thuê khách sạn, trong thời gian tới với áp lực nguồn cung lớn, cộng với xu hướng tiết kiệm của du khách, các phân khúc khách sạn cao cấp tại Hà Nội rất có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn và giá thành sẽ giảm là điều dễ nhận thấy nhất.